¿Quién tiene derecho al uso y disfrute de una vivienda heredada?

Las herencias no están exentas de problemas, y cuando en un testamento no están claramente delimitados los derechos y bienes que corresponden a cada heredero, es frecuente que se asignen algunos bienes en copropiedad a favor de varios herederos. Si se trata de una vivienda, surge la duda de quién tiene derecho a usarla y disfrutarla en ese caso.

También puede ocurrir que, en virtud de la herencia, la propiedad de la vivienda se asigne a un heredero y el usufructo a otra persona, en cuyo caso, también surge la duda de hasta dónde alcanza el derecho del usufructuario.

En este artículo vamos a analizar los distintos supuestos y a tratar de dar respuesta a las dudas más habituales. 

¿Buscas abogado especialista en herencias y sucesiones?

Te ayudamos a encontrar abogado de de confianza en tu zona. Tenemos una amplia red de abogados colaboradores en toda España.

Consultar abogado

¿Cuándo puede haber conflicto sobre el uso y disfrute de una vivienda heredada?

Existen dos principales supuestos en los que puede haber duda o conflicto a la hora de determinar quién tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda heredada y qué alcance tiene ese derecho:

  • Cuando la vivienda se deja en proindiviso a varios herederos: es decir, cuando el derecho de cada uno consiste en un porcentaje sobre el total del bien, en este caso la vivienda. Esto es habitual cuando el fallecido solo tiene una casa que heredan todos sus hijos por igual, por ejemplo. En ese caso, es posible que uno de los hermanos se encuentre habitando la vivienda en el momento del fallecimiento, o que uno la necesite y no sepa si la puede utilizar.
  • Cuando, en virtud de la herencia, la nuda propiedad de la vivienda le corresponde a un heredero y el uso y disfrute, en forma de usufructo, a otro. Este es el caso habitual de los derechos hereditarios a favor del cónyuge viudo, por ejemplo, que consisten en un usufructo vitalicio sobre un porcentaje del total de la herencia. Es posible que al heredero de la nuda propiedad no le quede muy claro cuáles son los derechos que le corresponden.

¿A quién corresponde el derecho a usar y disfrutar de una vivienda heredada?

La respuesta a esta pregunta dependerá del caso del que se trate:

¿Quién tiene derecho al uso y disfrute de una vivienda heredada en proindiviso?

Si varios hermanos heredan una vivienda en copropiedad, y uno de ellos vive ya en ella o bien quiere hacerlo, la situación es la siguiente:

  • El hermano que vive en la casa está en ella en precario. Esto significa que no existe ningún título que le otorgue un derecho exclusivo a su favor para vivir ahí sin consentimiento de los demás copropietarios, y por tanto estos pueden pedirle que la desocupe en cualquier momento.
  • La situación del hermano que vive en la casa o que quiere vivir en ella se puede solucionar constituyendo un arrendamiento sobre la vivienda, de modo que el ocupante pague una renta a sus hermanos. Sin embargo, no se puede obligar a los demás a aceptar esa solución.
  • Si, a pesar de lo expuesto, un hermano persiste en su intención de vivir en la vivienda sin pagar un alquiler o adquirir a los demás sus respectivas porciones, los otros hermanos tendrán derecho a echarlo ejercitando una acción de desahucio por precario.
  • No se puede obligar a nadie a mantenerse en un proindiviso, salvo que exista un plazo de no división (que puede durar hasta 10 años, prorrogable), y por eso la ley contempla la acción de división de la cosa común, que podrá instarse por cualquiera de los hermanos en cualquier momento, y que persigue la división de la vivienda. Pero como la vivienda es un bien indivisible, habrá que venderla en pública subasta y repartir el dinero entre todos los hermanos.
  • Cualquier hermano tiene preferencia sobre un tercer adquirente para quedarse con la porción que pertenezca al hermano que quiere vender, pagando el precio que este pida a un tercero.

En resumidas cuentas, el mero hecho de haber heredado un porcentaje de la vivienda en proindiviso no da derecho a usar y disfrutar de ella, y será necesario regularizar esa situación de otra manera que otorgue un justo título al hermano que la ocupa.

¿Quién tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda heredada si existe usufructo?

El usufructo consiste en un derecho a usar y disfrutar de un bien, por lo que, obviamente, será el usufructuario de la vivienda quien tenga el derecho a usarla y disfrutar de ella.

Sin embargo, el alcance de ese derecho dependerá de cómo haya sido el usufructo que se ha constituido:

  • Si el fallecido dejó en testamento un usufructo a favor de una persona determinada, y previó que al fallecimiento de esta el usufructo se transmitiera a una tercera persona, habrá que respetar sus deseos. En ese caso, el usufructo tendrá el alcance que haya definido el testador en su testamento. El heredero que hereda la nuda propiedad puede vender la vivienda y disponer de ella en cualquier forma, siempre que eso no altere el disfrute del derecho de usufructo por parte del usufructuario.
  • Si el usufructuario es el cónyuge viudo, que disfruta de la vivienda como parte de su herencia legítima, el usufructo es vitalicio, y se extinguirá cuando muera el cónyuge viudo. En ese momento, el nudo propietario reunirá en su persona la plena propiedad de la vivienda, es decir, la titularidad del derecho de propiedad y el uso y disfrute.

La legítima del cónyuge viudo consiste en un derecho de usufructo sobre determinada porción de la herencia, y es algo que el testador debe respetar en el momento de hacer testamento.

¿Quién paga los gastos de la vivienda heredada?

Sea cual sea el motivo por el que una persona está ocupando una vivienda heredada que no le pertenece por completo, deberá pagar los gastos asociados a su uso:

  • Si se ha constituido un contrato de arrendamiento, podrá decidirse cualquier distribución del pago de los gastos, siempre que exista acuerdo entre las partes.
  • En defecto de pacto, se entiende que el ocupante paga los gastos que se derivan del uso, como son los suministros, los gastos ordinarios de comunidad y las reparaciones derivadas del desgaste normal debido al uso de la vivienda. Los propietarios se repartirán a partes iguales (incluyendo al que está ocupando la vivienda) los gastos asociados a la propiedad: IBI, hipoteca (en su caso), gastos extraordinarios de comunidad, seguros del hogar y obras de mejora, si se realizan.
  • En caso de usufructo, el usufructuario también tendrá que pagar el IBI, esto es, el impuesto sobre bienes inmuebles (artículo 61.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).

¿Buscas abogado especialista en herencias y sucesiones?

Te ayudamos a encontrar abogado de de confianza en tu zona. Tenemos una amplia red de abogados colaboradores en toda España.

Consultar abogado