¿Qué hacer en caso de heredar inmuebles sin escrituras?

Al heredar una casa, inmueble o propiedad surgen muchas dudas con respecto a las escrituras y el registro del mismo. Sobre todo, si se trata de una vivienda, una finca o un terreno sin escrituras. Es decir, sin el documento que acredite la compraventa del mismo y el propietario del inmueble.

En este post resolvemos las dudas sobre qué hacer en caso de heredar un inmueble sin escrituras.

En estos casos, además de hacer la debida lectura del testamento, es necesario que la persona beneficiaria cumpla con una serie de requisitos. Entre ellos, reunir todos los documentos requeridos por la ley, inscribir el cambio de propiedad en el Registro, acudir a la notaría… En otras palabras, heredar un inmueble sin escriturar no es un proceso administrativo sencillo y, por lo general, implica un gasto económico.

Sin embargo, es posible finalizar todas las gestiones que se requieren para evitar cualquier problema en el futuro.

¿Se puede heredar una casa o una propiedad sin escriturar?

En ocasiones es posible heredar una casa o propiedad sin escrituras, que, tras varias generaciones, no se hayan ido realizando los pertinentes cambios de titular.

Si bien la persona que hereda es el titular civil del inmueble, esta no tiene la especial protección frente a terceros que solo otorgan la escritura y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

El registro de la propiedad es un registro público cuyo objeto es la inscripción o anotación de actos y contratos relacionados con el dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles, con la finalidad de garantizar la seguridad en el tráfico jurídico.

Conceptos Jurídicos 

En efecto, una casa, finca o terreno sin escritura no tiene validez legalmente y, por tanto, no puede inscribirse en el Registro. Por esta razón, es necesario que, una vez heredada la propiedad, se hagan las escrituras.

¿Cuál es el procedimiento para poseer la escritura?

La inscripción de una casa, finca o propiedad, se realiza en el Registro de la Propiedad, es decir, efectuar una “inmatriculación”.

Se denomina inmatriculación de fincas a la inscripción en el Registro de la Propiedad de un inmueble que no consta inscrito previamente de manera individual, ni en ninguna otra forma posible.

Conceptos Jurídicos

Hay diferentes opciones para llevar a cabo el proceso de inmatriculación de una propiedad no inscrita en el Registro de la Propiedad. Por un lado, se encuentran los medios de carácter judicial y, por el otro, los que se realizan ante un notario. Según las circunstancias del caso en concreto, se recomienda hacerlo de una forma u otra.

Requisitos y documentos para realizar las escrituras de la propiedad heredada

• El certificado de defunción y el certificado de las últimas voluntades que emite el Registro General de Actos de última voluntad. En esta documentación se constata quien o quienes obtendrán en herencia el inmueble o propiedad.
• Realizar la escritura o firma de aceptación de la herencia en la notaría.
• Liquidar los impuestos correspondientes, específicamente el pago del impuesto de sucesiones. El mismo debe efectuarse 6 meses después del fallecimiento del propietario. Asimismo, es necesario hacer el pago del impuesto municipal de plusvalía a través del cual se grava el aumento de valor que el familiar adquirió el inmueble hasta el momento de la herencia. Hecho esto, es necesario contar con una carta o documento como justificante, que certifique el pago de los impuestos.
• Hacer el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Para ello, es necesario reunir la documentación requerida. Es decir, los justificantes de la escritura de aceptación de la propiedad heredada y del pago de los impuestos, con la finalidad de completar el trámite.
• Acudir al catastro para realizar la modificación de los datos, para evitar que tributos como el impuesto de bienes inmuebles (IBI) se continúen generando bajo el nombre del antiguo propietario.
• En caso de no contar con un testamento, se puede presentar un documento que demuestre la condición del interesado o la declaración de herederos abintestato, la cual asevere cuáles son los herederos legales.

Otros de los requisitos que se deben tener en cuenta es el cambio de titularidad en suministros como electricidad, agua, gas y teléfono. Estos trámites son gratuitos y se pueden llevar a cabo en la práctica tantos como sean necesarios.

Después de realizar todos estos trámites, se debe de solicitar una nota simple que acredite la titularidad de la propiedad.

¿Es obligatorio registrar vivienda heredada?

En términos generales, no es obligatorio inscribir un bien inmueble en España. Sin embargo, se recomienda hacerlo una vez efectuada la partición de la herencia y recibido, una vivienda, finca, terreno, etc.

Al inscribir o registrar la propiedad a nombre del heredero o herederos en el Registro de la Propiedad, se respaldan los intereses presentes y futuros en torno a la misma.

¿Por qué se debe inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad?

El motivo principal por el cual los herederos de un inmueble deben inscribir o registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad es la seguridad jurídica que concede este trámite.

Además de ello, hay tres razones de peso por la cual se recomienda hacerlo.

• En caso de que la persona que hereda necesitara hipotecar en un futuro la vivienda o propiedad en cuestión, el banco le solicitará la acreditación que determine que ese inmueble está inscrito a su nombre.
• Si bien para realizar la venta de un inmueble o vivienda heredada no es obligatorio que la misma esté inscrita en el Registro de la Propiedad, esto podría dificultar la acreditación de dicha propiedad.
• De igual manera, inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad evitará, en un futuro, cualquier problema y facilitará la gestión de sus futuros herederos.

Tanto la escritura pública como la inscripción en el Registro de la Propiedad del inmueble o propiedad heredada, protegen a la persona o personas beneficiarias (especialmente de terceros), ya que, válida dicha propiedad hace el dominio inatacable y consagran sus derechos.

En definitiva, es posible heredar una vivienda sin escriturar, pero si se hacen los trámites pertinentes y se cumplen con todos los requisitos. Es de vital importancia escriturar la propiedad o vivienda para tener una mayor protección jurídica frente a terceros.