Heredar una vivienda entre varios hermanos: ¿Qué hacer si no hay acuerdo para vender?

Heredar vivienda entre hermanos

Es bastante habitual que surjan conflictos a la hora de repartir los bienes de una herencia, especialmente cuando se trata de bienes indivisibles, como una vivienda.

En este artículo te contamos las diferentes soluciones cuando no hay acuerdo entre los herederos para vender un inmueble.

Es importante tener en cuenta que la partición de la herencia (el reparto de los bienes hereditarios), es un acto completamente distinto a la aceptación.

Os recordamos que la aceptación de herencia es el acto voluntario y libre por el cual una persona llamada a una herencia manifiesta su voluntad de aceptarla.

Por su parte, la partición de herencia es el acto por el que los herederos que han aceptado la herencia se reparten los bienes del caudal hereditario, adquiriendo su propiedad.

¿Cuándo surgen los mayores conflictos entre los herederos?

Los mayores problemas surgen cuando los herederos aceptan la herencia, pero NO realizan la partición o adjudicación de bienes y titularidades.

En estos supuestos, tanto si hay varios bienes hereditarios (viviendas, solares, tierras de labor…) como en el supuesto de haber uno solo, los herederos son dueños del todo por participaciones indivisas.

Es decir, todos son dueños de todo.

Esta situación suele crear conflictos entre los herederos cuando alguno se niega a pagar los gastos de mantenimiento, no quiere mantener el proindiviso de los bienes o, por el contrario, se niega a vender su participación.

Lo más provechoso sería adjudicar a cada uno la propiedad de bienes concretos para evitar futuros problemas.

Por ejemplo, si al fallecimiento de una persona existen cuatro herederos y hay una sola vivienda y dinero suficiente para hacer tres lotes de igual valor al piso, no habría problema en adjudicar a un heredero la vivienda y a los otros tres un lote de dinero por el mismo valor que la vivienda.

Ahora bien, la situación se complica cuando el único bien hereditario es, por ejemplo, la vivienda de los padres y los herederos son varios hermanos.

El problema fundamental a la hora de heredar un inmueble con varios hermanos suele llegar a la hora de ponerlo a la venta, situación aún más problemática si cabe cuando alguno de los hermanos vive en dicho inmueble.

En este caso, y tras haber agotado todos los medios que la Ley nos pone a su alcance, lo mejor es meterse por vía judicial en el procedimiento de división de la cosa común.

Juan Ignacio Oñós, abogado y socio fundador de Jionos Abogados

¿Qué ocurre si el único bien hereditario es una sola vivienda?

En este caso, siguiendo el ejemplo anterior, cada hermano tiene una cuarta parte de la vivienda, lo que se conoce como proindiviso, copropiedad o comunidad de bienes.

Cada hermano tendría una cuota abstracta, es decir un porcentaje de la vivienda sin que pueda concretarse en una parte exacta de la misma, habida cuenta de que se trata de un bien indivisible.

Pero, ¿qué sucede si no hay acuerdo para vender?

¿Puede uno de los hermanos vender la totalidad de la vivienda?

La respuesta es negativa. Necesita contar con el consentimiento de todos para que la venta sea válida.

¿Puede uno de los hermanos vender su participación indivisa en la vivienda?

En este caso, la respuesta es afirmativa. Cualquiera de ellos puede vender su parte de la vivienda.

Ahora bien, los otros hermanos tendrán derecho preferente para adquirir esta participación indivisa abonando el precio de venta.

Es decir, si uno de los herederos vende su parte en la herencia a un extraño, antes de la partición, podrán todos o algunos de los coherederos subrogarse en el lugar del comprador, reembolsando el precio de compra.

En ese caso, los coherederos disponen de un plazo de un mes para subrogarse, a contar desde que se les haga saber la venta a un extraño.

¿Se puede negar un hermano a vender su parte en la vivienda?

Debemos partir de la base de que ningún propietario puede ser obligado a vender.

Ahora bien, tampoco el resto de copropietarios están obligados a permanecer en comunidad y cualquiera de ellos puede pedir en cualquier momento que se divida.

En definitiva, siguiendo el ejemplo de los cuatro hermanos, uno de ellos puede negarse a vender pero, a su vez, los tres restantes no están obligados a mantener en comunidad la vivienda.

¿Cómo solucionar este conflicto de intereses?

Las soluciones más razonables, menos conflictivas y menos costosas serían:

  • Que el hermano que quiere conservar la vivienda compre a los otros su participación en la misma.
  • Si no dispone de capital o simplemente no quiere comprar la parte de los otros hermanos, que la vivienda se venda y repartan el dinero.
  • Como última instancia, antes de la vía judicial, acudir a un mediador para tratar de buscar una solución adecuada para los intereses de todos.

Volvemos a insistir en que si uno de los hermanos se niega a vender y no llega a un acuerdo con los otros tres hermanos, la solución al problema sería la división judicial de la cosa común o extinción de condominio.

En caso de tener que iniciar un procedimiento de división de la cosa común, es importante saber que basta con que uno de los herederos solicite la venta del bien para iniciar este procedimiento.

Siguiendo con el ejemplo de una vivienda en herencia a repartir entre varios hermanos, al tratarse de un bien indivisible, se deberá llevar a cabo una división económica, bien mediante la adjudicación de la vivienda a uno de ellos (indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas) o, en caso de no existir tal acuerdo, procediéndose a la venta del inmueble y reparto del precio.

En los casos en que la cosa sea divisible, simplemente se llevará a cabo una división material del bien, adjudicándose una parte o porción a cada copropietario. En el caso de que se trate de un edificio, éste se podrá dividir mediante la constitución de una propiedad horizontal.

Elena Crespo Lorenzo, abogada especialista en derecho de familia en Barcelona

La Ley 15/2015, de Jurisdicción Voluntaria introduce como novedad las subastas voluntarias para la división de la cosa común.

Pero en la subasta voluntaria, no existen posiciones opuestas entre los interesados para sacar a subasta la vivienda, debiendo existir en principio una voluntad común de subasta, pues en caso contrario dejaría de ser voluntaria.

En definitiva, habría que entablar el procedimiento judicial correspondiente. Ahora bien, este procedimiento puede acarrear inconvenientes dado que termina con la subasta de la vivienda en común y el precio de adjudicación suele ser inferior al precio de mercado.

En cualquier caso, es imprescindible contar con el asesoramiento de un despacho profesional para evitar conflictos y malas transacciones.