¿Se puede vender una vivienda si un heredero no quiere?

Vender vivienda si un heredero no quiere

La respuesta inmediata es NO pero tranquilo, la ley te ofrece soluciones.

Los bienes que heredamos, salvo que en testamento se disponga otra cosa, pertenecen a los herederos en proindiviso y por partes iguales.

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  • Hablamos de proindiviso, si una vivienda es propiedad de varias personas.
  • Y, de partes iguales, si tienen el mismo porcentaje de propiedad (cuota de participación).

Es verdad, no se puede obligar a nadie a vender, pero, tampoco se puede obligar a los demás herederos a permanecer en una situación de copropiedad.

Ante la negativa de uno o más herederos a la venta de la vivienda heredada, el otro u otros heredero/s tienen a su alcance distintas vías de solución.

En principio la adjudicación en proindiviso de los bienes de una herencia (sobretodo inmuebles) puede parecer una situación menos complicada, pero posteriormente puede generar numerosos problemas en cuanto a pago de gastos fijos de dichos bienes, como pueden ser cuotas de comunidades de propietarios, reparaciones necesarias para la conservación del inmueble, etc.

La adjudicación en proindiviso puede ser una buena solución si lo que se pretende es la venta inmediata del bien heredado, pues supondrá la transformación en metálico y un fácil reparto de éste; pero si se trata de conservar el inmueble es preferible la adjudicación individual de los bienes.

Fernando Castellanos, abogado y fundador de Castellanos y Asociados

Solución Directa

4 opciones para adjudicar o vender una vivienda heredada

1. Adjudicación a un heredero

Supongamos que Enrique fallece, dejando a dos hijos, Pedro y Marina, una sola vivienda. Pedro quiere vender la vivienda, pero Marina se opone.

La casa es indivisible y, por tanto, es necesario el consentimiento de los herederos para venderla a un extraño.

Ahora bien, la ley ofrece a Marina la posibilidad de quedarse toda la casa (100%) y pagar a Pedro el valor en dinero de su participación en la propiedad (50%).

 Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Pero bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

Artículo 1062 Código Civil

Como vemos, a pesar de esta oportunidad legal, Pedro puede negarse a esa adjudicación y pedir la venta de la casa en subasta pública.

2. Acto de conciliación

Antes de acudir a un procedimiento judicial, es recomendable intentar una conciliación por medio de un mediador.

1. Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las previsiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito.

Artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria

Para presentar la solicitud de celebración de Acto de Conciliación, no es preciso que te asista un Abogado, pero sí muy recomendable.

Una vez que se presente la papeleta de conciliación, se notifica al heredero que se niega a la venta para que asista al Acto de Conciliación.

Siguiendo nuestro ejemplo: Pedro presenta papeleta de conciliación solicitando a Marina la venta de la casa común.

Pueden darse 3 circunstancias:

  • Marina asiste al Acto de conciliación y llega a un acuerdo con Pedro para vender la casa. Genial, hasta aquí vuestro conflicto.
  • Marina asiste al Acto y llega a un acuerdo con Pedro, pero Marina no lo cumple. En este caso, Pedro deberá solicitar al Juzgado el cumplimiento del acuerdo.
  • Marina no asiste o no hay acuerdo, a Pedro no le queda otra que iniciar acciones judiciales contra Marina.

3. Subasta voluntaria

Bueno, también puede darse el caso de que Marina y Pedro lleguen al acuerdo de vender, pero no se ponen de acuerdo en el precio de venta.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria, ofrece a los herederos la opción de solicitar la subasta voluntaria de una vivienda adquirida por herencia.

Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado.

Artículo 108 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria

Se trata de un procedimiento de mutuo acuerdo, es decir, Pedro y Marina, según nuestro ejemplo, deben estar de acuerdo en subastar la casa.

La solicitud se presenta en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la casa que queremos sacar a subasta.

En la solicitud de subasta voluntaria, entre otras cosas, se hará constar el valor de la casa por el que se subastará (valor de tasación).

Celebrada la subasta, pueden ocurrir 2 cosas:

  • Que se adjudique la casa al postor que haya ofrecido el valor acordado por los herederos.
  • Que no se cubra dicho valor, en este caso, se pondrá en conocimiento de los herederos para aceptar o no la adjudicación.

Aunque no es precisa la intervención de Abogado ni de Procurador, es importante contar con el asesoramiento de buenos profesionales.

Solución Directa

4. División judicial de una casa heredada

Si has agotado todas las opciones anteriores y no hay acuerdo para vender o subastar voluntariamente, no queda otra, habrá que acudir a los Tribunales.

El heredero interesado en la venta de la casa deberá iniciar un procedimiento contencioso de división judicial de cosa común.

Es decir, Pedro presentará demanda frente a Marina para que se extinga el condominio, se subasta la vivienda heredada y se repartan el dinero al 50%.

En este caso, Pedro y Marina no determinan el valor de subasta (como en la subasta voluntaria), será un perito judicial quien determine el valor de subasta.

Otra opción: Acudir a empresas que compran proindivisos

Si no es posible el acuerdo entre herederos, otra opción, para evitar un pleito es buscar profesionales dedicados a la compra de pro indivisos.

La opción de la venta del proindiviso a una empresa especializada es la forma más rápida de obtener dinero en efectivo por tu parte de la propiedad, aún cuando la cantidad que te puedan ofrecer nunca será la misma que la podrías obtener si vendieras la propiedad entera a un tercero y recibieras tu parte íntegra, puesto que al vender sólo tu parte, la empresa que la compra tendrá que asumir tu posición, y tratar de llegar a un acuerdo o ser estos quienes interpongan la demanda judicial.

Ezequiel Santana, Gerente de Solución Directa

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