¿Se puede vender una vivienda si un heredero no quiere?

Mucha gente se pregunta si se puede vender una propiedad si uno de los herederos no está de acuerdo. La respuesta inmediata es NO. Pero tranquilo, la ley te ofrece soluciones.

Los bienes que heredamos, salvo que en testamento se disponga otra cosa, pertenecen a los herederos en proindiviso y por partes iguales.

El proindiviso y la herencia

Hablamos de proindiviso, si una vivienda es propiedad de varias personas. Y, de partes iguales, si tienen el mismo porcentaje de propiedad (cuota de participación).

Es verdad, no se puede obligar a nadie a vender, pero, tampoco se puede obligar a los demás herederos a permanecer en una situación de copropiedad.

Ante la negativa de uno o más herederos a la venta de la vivienda heredada, el otro u otros heredero/s tienen a su alcance distintas vías de solución.

4 opciones para adjudicar o vender una vivienda heredada

1. Adjudicación a un heredero

Supongamos que Enrique fallece, dejando a dos hijos, Pedro y Marina, una sola vivienda. Pedro quiere vender la vivienda, pero Marina se opone.

La casa es indivisible y, por tanto, es necesario el consentimiento de los herederos para venderla a un extraño.

Ahora bien, la ley ofrece a Marina la posibilidad de quedarse toda la casa (100%) y pagar a Pedro el valor en dinero de su participación en la propiedad (50%).

 Cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero.

Pero bastará que uno sólo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga.

Artículo 1062 Código Civil

Como vemos, a pesar de esta oportunidad legal, Pedro puede negarse a esa adjudicación y pedir la venta de la casa en subasta pública.

2. Acto de conciliación

Antes de acudir a un procedimiento judicial, es recomendable intentar una conciliación por medio de un mediador.

1. Se podrá intentar la conciliación con arreglo a las previsiones de este Título para alcanzar un acuerdo con el fin de evitar un pleito.

Artículo 139.1 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria

Para presentar la solicitud de celebración de Acto de Conciliación, no es preciso que te asista un Abogado, pero sí muy recomendable.

Una vez que se presente la papeleta de conciliación, se notifica al heredero que se niega a la venta para que asista al Acto de Conciliación.

Siguiendo nuestro ejemplo: Pedro presenta papeleta de conciliación solicitando a Marina la venta de la casa común.

Pueden darse 3 circunstancias:

• Marina asiste al Acto de conciliación y llega a un acuerdo con Pedro para vender la casa. Aquí acaba el conflicto.
• Marina asiste al Acto y llega a un acuerdo con Pedro, pero Marina no lo cumple. En este caso, Pedro deberá solicitar al Juzgado el cumplimiento del acuerdo.
• Marina no asiste o no hay acuerdo, a Pedro no le queda otra que iniciar acciones judiciales contra Marina.

3. Subasta voluntaria

También puede darse el caso de que Marina y Pedro lleguen al acuerdo de vender, pero no se ponen de acuerdo en el precio de venta.

La Ley de Jurisdicción Voluntaria, ofrece a los herederos la opción de solicitar la subasta voluntaria de una vivienda adquirida por herencia.

Se aplicarán las disposiciones de este título siempre que deba procederse, fuera de un procedimiento de apremio, a la enajenación en subasta de bienes o derechos determinados, a instancia del propio interesado.

Artículo 108 de la Ley de Jurisdicción Voluntaria

Se trata de un procedimiento de mutuo acuerdo, es decir, Pedro y Marina, según nuestro ejemplo, deben estar de acuerdo en subastar la casa.

La solicitud se presenta en el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la casa que queremos sacar a subasta.

En la solicitud de subasta voluntaria, entre otras cosas, se hará constar el valor de la casa por el que se subastará (valor de tasación).

Celebrada la subasta, pueden ocurrir 2 cosas:

• Que se adjudique la casa al postor que haya ofrecido el valor acordado por los herederos.
• Que no se cubra dicho valor, en este caso, se pondrá en conocimiento de los herederos para aceptar o no la adjudicación.

Aunque no es precisa la intervención de Abogado ni de Procurador, es importante contar con el asesoramiento de buenos profesionales.

4. División judicial de una casa heredada

Si has agotado todas las opciones anteriores y no hay acuerdo para vender o subastar voluntariamente, no queda otra, habrá que acudir a los Tribunales.

El heredero interesado en la venta de la casa deberá iniciar un procedimiento contencioso de división judicial de cosa común.

Es decir, Pedro presentará demanda frente a Marina para que se extinga el condominio, se subasta la vivienda heredada y se repartan el dinero al 50%.

En este caso, Pedro y Marina no determinan el valor de subasta (como en la subasta voluntaria), será un perito judicial quien determine el valor de subasta.

En caso de tener que iniciar un procedimiento de división de la cosa común, es importante saber que basta con que uno de los herederos solicite la venta del bien para iniciar este procedimiento.

Siguiendo con el ejemplo de una vivienda en herencia a repartir entre varios hermanos, al tratarse de un bien indivisible, se deberá llevar a cabo una división económica, bien mediante la adjudicación de la vivienda a uno de ellos (indemnizando a los demás según sus respectivas cuotas) o, en caso de no existir tal acuerdo, procediéndose a la venta del inmueble y reparto del precio.

Elena Crespo Lorenzo, abogada de herencias en Barcelona

Otra opción: Acudir a empresas que compran proindivisos

Si no es posible el acuerdo entre herederos, otra opción, para evitar un pleito es buscar profesionales dedicados a la compra de pro indivisos.

Asesórate con abogados expertos en herencias

Por lo tanto no se puede vender una vivienda si uno de los herederos no está de acuerdo. Pero que no se pueda vender una vivienda por falta de acuerdo no implica que el resto de herederos no tengan soluciones legales a su alcance para extinguir el proindiviso y poder vender su parte.

Contar con el asesoramiento de un abogado experto en herencias es imprescindible para encontrar la mejor solución posible para tus intereses. Su mayor conocimiento en la materia y experiencia asistiendo a clientes en casos similares al tuyo hacen que con su asesoramiento sea más factible que puedas conseguir el mejor resultado posible para tus intereses.