¿Es obligatorio inscribir en el Registro de la Propiedad una vivienda heredada?

Inscribir en el Registro de la Propiedad una vivienda heredada es un procedimiento necesario para realizar cualquier trámite posterior con la misma, como venderla, arrendarla, entre otros. De ahí que, si bien no es estrictamente obligatoria la inscripción en un primer momento, es fundamental para prácticamente todos los trámites asociados a la misma.

En este sentido, es sumamente importante destacar que en España no es obligatorio inscribir en el Registro de la Propiedad una vivienda heredada o un bien inmueble como finca o terreno, aunque es un paso recomendable y aconsejable para ahorrar tiempo en cualquier procedimiento que se desee hacer con la vivienda tiempo después.

Es importante pero no obligatorio que los herederos registren o inscriban la vivienda o el terreno en el Registro de Propiedad.

Para inscribir la vivienda en el Registro es necesario contar con la escritura de partición de la herencia, en la cual se demuestra que la propiedad pertenece a ese nuevo heredero o herederos, según sea el caso, recordando que es posible heredar una vivienda o cualquier otro bien entre varios hermanos o herederos en general.

Razones para inscribir una vivienda heredada en el Registro de la Propiedad

La inscripción de una vivienda heredada en el Registro de la Propiedad es un paso altamente aconsejable como vemos, porque se les otorga a los herederos seguridad jurídica sobre dicho inmueble.

A continuación, analizamos las principales razones por las que es recomendable hacer la correspondiente inscripción de la vivienda:

• Si en el futuro el heredero o herederos desean hipotecar la vivienda, el banco les solicitará el documento que acredite que ese inmueble es de su propiedad.
• Cuando en el futuro se desea vender la vivienda, el hecho de no tenerla registrada dificultará la acreditación de la propiedad. Es importante destacar que para vender una vivienda no es obligatorio que la misma esté registrada, pero en definitiva ello dificulta de forma considerable el proceso de venta.
• Problemas de sucesión con los propios herederos de esa persona.
• De forma adicional a lo anterior, el registro de la vivienda o terreno en el Registro de la Propiedad le evitará dificultades en el futuro a los herederos y les permitirá hacer trámites de forma mucho más rápida y eficiente.

Por otro lado, es importante destacar que, si bien el registro de la propiedad es un trámite completamente opcional, los herederos sí tienen otras obligaciones, como es el caso de pagar los impuestos de sucesiones, así como el impuesto de plusvalía municipal. Y todo ello en un plazo máximo fijado por la ley de 6 meses en el caso del impuesto de sucesiones, y en el caso de la plusvalía el tiempo es de 30 días.

Así mismo, una casa heredada que no ha sido registrada tiene la desventaja de no generar confianza a futuros compradores, porque se generan dudas sobre la seguridad jurídica de la misma.

Efectivamente se puede vender, pero sin ese registro no es posible acreditar ante los potenciales compradores que la vivienda pertenece de forma efectiva y legal a la persona. Lo que puede hacer que muchos compradores desestimen la idea de hacer una oferta y perder, con ello, muchas oportunidades interesantes de venta.

La importancia en Derecho Español de registrar los bienes inmuebles (fincas, pisos, casas, etc) a nuestro nombre la refleja muy convenientemente el artículo 34 de la Ley Hipotecaria cuando dispone:

“El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.

Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.”

Este artículo lo que viene a decir es que es posible que, aun siendo herederos de un bien inmueble, o mejor dicho propietarios de un bien inmueble, si no inscribimos nuestro derecho, puede darse la circunstancia de que otra persona, que haya adquirido del titular registral, aun cuando quien haya vendido ya no sea titular real del bien, pueda inscribir su derecho de propiedad y hacerlo valer incluso contra nuestro propio derecho de propiedad.

Por eso es fundamental la inscripción.

José Luis Pardeiro, abogado especialista en derecho registral en expedientesdedominio.es

Desventajas de no inscribir la vivienda en el Registro de Propiedad

Existen varias desventajas notables de no inscribir la vivienda en el Registro de Propiedad que van más allá de reducir las probabilidades de encontrar un vendedor que realmente desee hacer una oferta.

Por ejemplo, en el caso hipotético de que efectivamente se encuentre un comprador, el cual entregue el dinero y pase a ocupar la casa, el vendedor seguirá respondiendo ante cualquier daño y perjuicio que resulte para el comprador, especialmente si éste pierde la vivienda por un caso considerado como imputable.

Un ejemplo práctico de ello es cuando, por ejemplo, se vende una casa sin registrar, pero posteriormente un Juez determina que el vendedor en realidad no era el propietario legítimo, entonces el vendedor deberá regresar todo el dinero percibido por la venta y adicionalmente deberá indemnizar al comprador por daños y perjuicios.

De ahí la importancia y recomendación de siempre inscribir la vivienda antes de venderla. Incluso, para ahorrar tiempo y para tener más tranquilidad, es preferible hacerlo de forma inmediata después de recibir las escrituras en donde queda reflejada la herencia.

En este post te explicamos lo que sucede si se hereda un inmueble sin escrituras: "¿Qué hacer en caso de heredar inmuebles sin escrituras?"

Documentación para el registro de una vivienda heredada

El registro de una vivienda heredada es un proceso considerablemente sencillo, pero al igual que ocurre con cualquier otro trámite es necesario presentar una serie de documentos que acrediten la identificación del nuevo o nuevos propietarios. A continuación, vemos los más destacados:

• Copia del DNI y certificado de defunción del antiguo propietario de la vivienda.
• Copia del DNI del heredero.
• Certificado de actos de última voluntad.
• Certificado de seguros de vida.
• Si el fallecido no hizo testamento, presentar la declaración de herederos frente al notario.
• Acreditación del pago o del aplazamiento del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
• Original de la Escritura de Aceptación, así como también la adjudicación de la vivienda ante un Notario. En esa Escritura de Aceptación deben aparecer los datos más relevantes y descriptivos de la vivienda, terreno o viviendas heredadas.
• De acuerdo a la Ley de Haciendas Locales, presentar la comunicación por cada vivienda heredada o en su defecto, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos.

En lo que se refiere al lugar de inscripción, será suficiente presentar los documentos anteriores en el Registro, aunque dependiendo del lugar es posible que exista un único Registro que englobe los trámites correspondientes a varias comunidades.

Después de introducir todos los documentos, el Registro dispone de 15 días para dar una respuesta. Una opción es aceptar la inscripción de la vivienda heredada y otra alternativa es comunicarle a la persona que falta algún documento que impide dicha inscripción.

Cuando falta un documento, el Registro solicita la presentación del o de los documentos, así como también un plazo determinado para su presentación.

Conclusión

En España no es obligatorio registrar una vivienda heredada, pero es recomendable hacerlo para evitar problemas a corto y medio plazo, y al mismo tiempo para facilitar la tramitación de ciertos procedimientos.

El proceso de registro, en general, no es complicado y la respuesta es rápida.