¿Se puede desalojar a un heredero de una casa?

Una consulta muy frecuente en despachos jurídicos es sobre la posibilidad de desalojar a un heredero de una casa. Un coheredero que reside en la vivienda familiar en exclusiva, afecta al resto de los integrantes de la comunidad de bienes. Es decir, cada uno de ellos tiene el derecho a una parte de inmueble que es vulnerado por el disfrute exclusivo del que vive allí.

En este supuesto se puede solicitar la devolución del caudal hereditario mediante un juicio ordinario o por desahucio por precario.

Desahucio por precario

Es la vía que se utiliza para desalojar a un heredero de una casa ocupada, antes de la partición de la herencia. Tras el fallecimiento de los padres, la vivienda familiar corresponde en partes iguales a los herederos. Sin embargo, uno de ellos hace uso exclusivo de la casa sin el consentimiento de los demás.

Este supuesto implica que excede su derecho y priva al resto de la comunidad hereditaria de vender o arrendar. El hecho de poseer una cuota de la herencia y vivir allí no le da el título de exclusividad al heredero en cuestión. Por este motivo, los damnificados pueden solicitar su desalojo.

Vivienda cedida en precario

Una persona que tiene derecho de posesión sobre un bien inmueble cede este derecho a un tercero. Esta acción es gratuita, sin tiempo determinado ni contrato que establezca el uso del inmueble.

Habitualmente una vivienda es cedida en precario a hijos, otros familiares o amigos. Es una de las causas más frecuentes por las que después del fallecimiento de los progenitores surge la necesidad de desalojar a un heredero de una casa.

Vivienda cedida en comodato

En este supuesto, quien tiene derecho de posesión cede manera gratuita a un tercero el uso de la casa. La diferencia con la cesión en precario es que sí se establece un plazo y un uso específico.

¿Quién puede solicitar el desahucio por precario?

Cualquiera de los herederos de la casa que está habitada sin contrato ni consentimiento por uno de ellos, puede solicitar el desahucio. Esto significa que no es necesario que exista un acuerdo entre todos los coherederos. Para la justicia solo es suficiente con que uno de ellos inicie la demanda.

Juicio ordinario

Es el procedimiento que se suele seguir cuando un heredero hace ocupación exclusiva de la casa luego de la partición de la herencia. En este supuesto todos los integrantes de la comunidad hereditaria son ya copropietarios del inmueble.

Según el Código Civil, artículo 1068, una vez realizada la división legal de los bienes, los herederos tienen derecho exclusivo de la cosa adjudicada.

La partición legalmente hecha confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados.

Artículo 1068 del Código Civil

Es por esta razón que una postura en los tribunales es acudir al juicio ordinario. Sin embargo, existe otra posición jurídica que sostiene que se debe aplicar también el desahucio por precario.

Otras opciones ante el conflicto de intereses entre herederos de un inmueble

La opción más recomendable es la de conseguir un acuerdo entre los coherederos.

Como cada uno tiene una porción de la vivienda familiar, lo habitual es que se proceda a la venta. Con esta alternativa el heredero que vive en la casa tiene prioridad de compra, es decir que puede pagar a los demás la parte que les corresponda.

Si no existe la posibilidad económica de comprar al resto de la comunidad hereditaria la vivienda, se intenta vender a un tercero. Para que esta medida sea viable es requisito que todos los herederos estén de acuerdo.

Cuando ninguna de las dos vías es posible, resta el camino judicial que es más costoso y largo.

División judicial de la cosa común

Uno de los herederos que no desee continuar con su parte de la vivienda puede instar el procedimiento para la división de la cosa común. Esto sucede porque no está obligado a mantenerse en la comunidad hereditaria.

Si no ha existido un acuerdo entre los herederos para la venta, la opción que contemplamos sería un posible camino de solución.

La división judicial de la cosa común puede derivar en:

1. La venta del piso y reparto del precio de venta entre las partes. La manera utilizada es la subasta pública, por lo que se tiene la desventaja de sufrir una merma importante en el precio y todos se ven perjudicados.
2. Adjudicación del piso a uno de los herederos con la indemnización proporcional que le corresponda al resto. La contraprestación no siempre es necesario que sea económica. De ser así, la Hacienda podría considerarla como una donación encubierta y aplicaría el impuesto correspondiente.

Procedimiento

Los copropietarios tienen concedida legalmente la exigencia de una división de la cosa. Es un derecho que no está suscrito a un plazo determinado, sino que puede llevarse a cabo mientras perdure la comunidad hereditaria.

El objetivo es finalizar con la indivisión y que se atribuya a cada uno la parte que le corresponda. Por ello, se trata de un proceso declarativo en el que se siguen las fases de un juicio ordinario.

Una vez declarada la sentencia se ejecuta la subasta pública de la vivienda.

Regulación

La Ley de Enjuiciamiento Civil es la que regula el procedimiento de división de la cosa común. En esta se establecen los valores para determinar si procede un juicio verbal (menos de 6 mil euros) o un juicio ordinario (más de 6 mil euros).

Por otra parte, se expresa con claridad que la valoración del bien que se desea extinguir se calcula en base a los valores oficiales, sin que se pueda atribuir un precio menor al que conste en el catastro.

Conclusión

Un heredero que viva en la casa que pertenece a toda la comunidad hereditaria puede ser desalojado. Es fundamental contar con el asesoramiento de un abogado especializado en la materia para conocer los pasos a seguir.

Lo recomendable es intentar siempre un acuerdo entre los coherederos para evitar que el conflicto se agrave y por consiguiente las pérdidas sean mayores.

Si no se consigue el acuerdo existen dos vías para solucionar el litigio: un desahucio por precario y un juicio ordinario. Elegir por una opción u otra dependerá de si se ha realizado o no la división o la partición de la herencia.